Сайт и домен prodam-kvartiru.ru продается

Новости рынка недвижимости

Товарищество собственников в Германии: советы юристов покупателям недвижимости
22 Марта / 2018

Если вы купите квартиру в Германии, вам придется иметь дело с товариществом собственников. Что это за структура? Кто и когда ее создает? Какие обязанности оно может на вас наложить? И что делать, если вы не согласны с решениями, принятыми на общем собрании? Объясняют немецкие юристы из города Бонна — адвокатское бюро Kanzlei Luba Mayr Rechtsanwälte.

Товарищество собственников в Германии — что это такое
Товарищество собственников есть не во всех жилых зданиях Германии. Например, если вы купите целый доходный дом, все квартиры, лестничные клетки и другие общие помещения будут принадлежать только вам. А значит, вы единолично сможете решать, как их обслуживать и сколько денег на них тратить. В этом преимущество крупных инвесторов.

Читайте также: Куда инвестировать? Жилая или торговая недвижимость. Плюсы, минусы, нюансы

Но все-таки большинство сделок проходит с рядовыми квартирами. Следовательно, в доме появляется несколько собственников отдельного имущества, которые также владеют общими частями здания — лестницы, лифт, двор, парковка и т. п. Чтобы регулировать отношения между всеми собственниками, в правовом смысле необходимо создать юрлицо.

«Товарищество создается двумя способами, — рассказывает адвокат, специалист в области права недвижимости Люба Майр. — В одном случае несколько владельцев квартир производят разделение имущества и фиксируют его посредством договора. Такой договор называется декларацией о разделении жилищной собственности и заверяется нотариусом. На ее основе в земельном кадастре создаются земельные книги жилых помещений. Таким образом, возникает собственность на каждую из квартир и общая собственность товарищества.

Второй способ: один из владельцев, например, застройщик многоквартирного дома, может произвести разделение имущества и нотариально заверить его. В таком случае товарищество создается посредством продажи первой квартиры новому владельцу».

Какие у немецкого ТСЖ права и обязанности
В Германии есть закон «О жилищном имуществе». Он обязует собственников управлять домом, отвечая общим интересам. В том числе, делать достаточные взносы в резервный фонд для ремонта и обслуживания здания. Речь идет как о крупном ремонте — крыши или фасада, так и о содержании в хорошем состоянии лестничных клеток и придомовой территории. Расходы на это обязуется нести товарищество собственников.

Закон определяет самые общие правила. Гораздо более конкретный и важный для покупателя квартиры документ — Декларация о разделении жилищной собственности.

«Помимо формального разделения собственности в первой части декларации, в ее второй части содержится еще и так называемый Общественный устав или Устав собственников общего имущества, — поясняет адвокат Люба Майр. — Этот устав регулирует отношения владельцев квартир между собой и может содержать отличные от закона „О жилищном имуществе“ правила, если закон это допускает.

Например, регулировки о праве голоса на собрании собственников квартир, особых правах отдельных собственников (допустим, на пользование садом или парковкой) и содержании домашних животных. Там также могут быть прописаны условия назначения управляющего, установления обязательных платежей и взносов членов товарищества, составления годового плана финансово-хозяйственной деятельности».

Именно в Уставе собственников общего имущества могут содержаться частные ограничения для владельцев квартир.

Допустим, важный для многих покупателей недвижимости в Германии вопрос — сдача квартиры в аренду. По статистике Prian.ru, именно ради инвестиций совершается львиная доля таких сделок. Если товарищество собственников решит, что туристы, которые останавливаются в вашей квартире, мешают покою других жильцов, оно может внести поправки в Общественный устав и запретить всем членам ТСЖ сдавать жилье посуточно.

Как ТСЖ в Германии принимает решения
Орган самоуправления ТСЖ — общее собрание владельцев квартир. По закону, оно должно проводиться хотя бы раз в год.

«Согласно § 23 закона „О жилищном имуществе“, общее собрание собственников квартир — это орган самоуправления, а также орган принятия решений и орган волеизъявления собственников, — говорит адвокат Люба Майр. — По закону (§ 24, пункт 4), собственник квартиры должен получить приглашение на собрание самое позднее за 14 дней до назначенного дня. Решения могут приниматься лишь в том случае, если число присутствующих собственников составляет более 50%».

На общем собрании обсуждаются следующие темы:

годовой финансовый отчет, общий отчет и отдельные расчеты
назначение или отзыв управляющего
годовой план финансово-хозяйственной деятельности
принятие решений об особых финансовых распределениях
выборы управляющей комиссии
строительные работы
пользование общим имуществом
размер взносов в резервный фонд
«Постановления, принятые общим собранием, оформляются протоколом, в котором перечисляются решения собственников по вопросам, поставленным на голосование. Протокол вместе с принятыми на собрании решениями пересылается собственникам квартир», — добавляет адвокат.

Что делать, если собственник не согласен с решением ТСЖ
Актуальный для многих иностранных собственников недвижимости в Германии вопрос — как участвовать в собрании ТСЖ, если ты живешь за границей. Обычно это решается через своего представителя — управляющего квартирой, который отстаивает интересы собственника на этой встрече.

Но в Декларации могут быть ограничения и на этот счет. Например, там может быть прописано, что представлять собственника на общем собрании может только супруг, член семьи или другой собственник. Если такой пометки нет, значит, действуют общие правила о заместительстве.

Даже если собственник (или его представитель) пришел на собрание, он может быть недоволен общим мнением. Если вы считаете, что постановление ТСЖ нарушает ваши права, вы можете обжаловать принятое решение через суд.

«Большинство судебных споров в области права TCЖ ведутся как раз на основании обжалования жильцами принятых на собрании товарищества решений, — рассказывает юрист-консультант в области права недвижимости Светлана Тейс. — В этом случае важно, чтобы заявление об обжаловании было подано в суд в течение одного месяца с момента принятия решения».

Просто игнорировать Устав и идти на конфликт с ТСЖ — нельзя. В законе «О жилищном имуществе» предусмотрена возможность изъятия недвижимости товариществом. Если вы будете серьезно и грубо нарушать обязанности, другие члены ТСЖ могут вынудить вас продать собственность.

В качестве причин изъятия, как поясняет юрист, в судебной практике признаются:

длительные и грубейшие нарушения закона, установленных прав и обязанностей согласно § 14 (WEG);
создание невыносимых условий для совместного проживания;
рукоприкладство, угрозы, продолжающиеся тяжелые оскорбления, выражения недоверия к другим собственникам жилья и управляющему;
задолженности, превышающие более чем 3% имущественного ценза квартиры более чем 3 месяца.

На что обращать внимание при выборе квартиры в Германии
С Декларацией, Уставом и товариществом собственников должны считаться все жильцы дома. Например, если ТСЖ решит, что все должны скинуться по €5000 на покраску фасада, придется платить. Или судиться, что в Германии тоже недешево.

Чтобы подобные решения не стали для вас неприятным сюрпризом, еще на этапе выбора объекта воспользуйтесь рекомендациями юристов в области недвижимости.

Советует юрист-консультант адвокатского бюро Luba Mayr Светлана Тейс (Svetlana Theis):

Закон дает каждому владельцу один голос на общем собрании, но вес голосов различается в зависимости от вашей доли собственности. В правилах проживания (Gemeinschaftsordnung) может быть установлен порядок принятия решений по управлению объектом в зависимости от долевого владения. Поэтому мы рекомендуем внимательно изучить Декларацию о разделении долей собственности (Teilungserklärung) и Устав ТСЖ (Gemeinschaftsordnung), так как именно эти документы регулируют доли, что конкретно относится к вашей будущей собственности, какие права и обязанности вы приобретаете вместе с этой недвижимостью.
Необходимо тщательно ознакомиться как минимум с тремя последними протоколами собрания товарищества. Смотрите, какие были приняты решения, на основании этого можно понять, какие проблемы имеются, или, к примеру, планируется ли ремонт вашего объекта. Очень важны также решения, связанные с проведенными или текущими судебными тяжбами.
Обязательно изучите годовой отчет по коммунальным услугам (Hausgeldabrechnung) и хозяйственный план (Wirtschaftsplan). Там указано, какие расходы несет общество ежегодно, и какая их часть придется на вашу долю, если вы станете членом этого товарищества.
Если вы приобретаете квартиру на вторичном рынке, особенно в старом доме, обязательно обратите внимания на то, достаточно ли у товарищества накоплений (Instandhaltungsrücklagen) на ремонтные работы или, наоборот, предстоят в будущем крупные вложения для членов товарищества.
Помните, приобретая собственность в Германии, вы автоматически становитесь членом товарищества собственников. К этой недвижимости прикреплена уже управляющая компания, услуги которой вы принимаете с момента подписания договора купли-продажи. Выйти из товарищества можно только, продав свою собственность.

prian.ru

Возврат к списку



23 Апреля / 2018
В марте 2018 года нерезидентам было продано 1827 объектов. Это почти на 16% больше, чем годом ранее. По данным Статистического института Турции (TÜİK), всего в стране в марте 2018-го было продано 110 905 объектов недвижимости. Это на 14% меньше, чем годом ранее. Больше всего жилья приобрели в Стамбуле (16,9%), за ним следуют Анкара и Измир, пишет Hurriyet Daily News. Примечательно, что в марте только 32 786 домов и квартир обрели новых собственников с использованием ипотеки. Это почти на 35% меньше, чем в аналогичном месяце прошлого года. Что касается иностранцев, то самыми активными покупателями оказались представители Ирака. Следом за ними идут выходцы из Саудовской Аравии, Ирана, России и Афганистана. Самым популярным у нерезидентов снова стал Стамбул. На втором месте по спросу иностранцев идет Анталья, на третьем — провинция Траб...
23 Апреля / 2018
Количество сделок с испанской недвижимостью, внесенных в государственный земельный реестр, выросло в феврале на 18% по сравнению с аналогичным месяцем 2017 года. Это самый большой февральский рост с момента «бума» более десяти лет назад. В феврале этого года было зарегистрировано 37 412 продаж, а если включать субсидируемое правительством жилье — 41 480, согласно последним данным Национального института статистики (INE), сообщает Spanish Property Insight. Число сделок выросло на двузначные цифры в большинстве месяцев, начиная с марта 2014 года, когда жилищный рынок стал восстанавливаться. Но показатель все еще на 44% ниже по сравнению с пиком 2007 года. Продажи в годы бума были преувеличенными и неустойчивыми, поэтому не являются нормальным ориентиром, но место для большего роста все же есть. Количество сделок по покупке нового жилья ...
19 Апреля / 2018
По данным экспертов ЦИАН, по цене самого дорогого лота на вторичном рынке Москвы можно приобрести более тысячи самых доступных квартир. Сколько самых дешевых квартир можно купить по цене самого дорогого лота на российском вторичном рынке? Эксперты ЦИАН решили подсчитать и пришли к выводу, что разница в цене составит почти 8 тыс. раз. А между лотами с максимальной и минимальной стоимостью в пределах Москвы зафиксирован разброс более тысячи раз. Аналитики собрали экстремумы по всем административным центрам субъектов федерации и составили рейтинг регионов с самой большой разницей в стоимости дешевого и дорогого жилья. При составлении рейтинга учитывались готовые к проживанию квартиры (без учета квартир в новостройках в черновой отделке), выставленные на продажу на вторичном рынке. При этом для самых доступных лотов было введено дополнительное ограничение: наличие полноце...
16 Апреля / 2018
На вторичном рынке элитного жилья Москвы в I квартале 2018 года было продано 49 лотов на общую сумму $168 млн. Совокупная площадь всех проданных объектов составила 9,9 тыс. кв. м, а средний бюджет сделок на вторичном элитном рынке за данный период — $3,4 млн, следует из данных Top Brokers Alliance (альянс компаний Contact Real Estate, Welhome, TWEED, Savills, Knight Frank, «КМ Девелопмент», Blackwood). По данным Top Brokers Alliance, по отношению к I кварталу 2017 года количество в первом квартале текущего года сделок сократилось на 14% (тогда — 57). Общая реализованная площадь составила 9,9 тыс. кв. м, также показав снижение на 6% (было — 10,6 тыс. кв. м). Однако в денежном эквиваленте объем сделок за первый квартал текущего года возрос, составив $168 млн, что превысило показатели аналогичного периода прошлого года на 7% (тогда — $157...
12 Апреля / 2018
Лишь в 20% случаев требования покупателей на подмосковной «загородке» выполнимы в рамках желаемого бюджета, при этом половина клиентов не готова увеличивать сумму расходов более чем на 10%, говорится в сообщении компании «ИНКОМ-Недвижимость». В департаменте загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость» проанализировали поведенческие модели покупателей на «загородке» Подмосковья: с какими запросами они приходят на рынок, на какой бюджет рассчитывают, как меняются их взгляды по мере продвижения сделки. Оказалось, в идеале клиенты хотели бы приобрести дом площадью 150 кв. м в высокой степени готовности за 5 млн руб., однако в действительности их пожелания оказываются выполнимы только в 20% случаев. В среднем реальный бюджет превышает озвучиваемый на 50% и более, при этом половина покупателей согласна увеличивать его лишь на 10%, а 15% ...
9 Апреля / 2018
На вторичном рынке жилья столицы (с учетом присоединенных в 2012 году территорий) на данный момент экспонируется 2 421 комната (из них 47 — в Новой Москве), в то время как в аналогичный период 2013-го таких лотов было в 2,2 раза больше — 5 298, говорится в сообщении компании «ИНКОМ-Недвижимость». Доля комнат на «вторичке» за указанный срок сократилась с 11% до 7%. При этом их средняя стоимость за 5 лет не изменилась и осталась на уровне 2,9 млн руб. Наибольшее число комнат, предлагаемых на столичном рынке недвижимости, сконцентрировано в пешей доступности от таких станций метро, как «Пражская», «Алтуфьево», «Авиамоторная». «В 1990-х годах выставлявшиеся на продажу комнаты в большинстве случаев были объектами, расположенными в коммунальных квартирах. В то время существовали агентства недви...
5 Апреля / 2018
Спрос на однокомнатные квартиры, реализуемые на городских торгах в столице, вырос по сравнению с прошлым годом, сообщил руководитель департамента города Москвы по конкурентной политике Геннадий Дёгтев. «С начала года более 180 физических лиц заявили о своём желании приобрести через аукционы квартиры, находящиеся в хозяйственном ведении ГУП „Моссоцгарантия“, из них 165 человек заявили о своем желании приобрести именно однокомнатные квартиры. В среднем на лот претендует 4–5 участников, что превышает аналогичный показатель 2017 года (3–4 претендента)», — приводит слова Дёгтева его пресс-служба. Он отметил, что на одной из последних торговых сессий реализовано 20 однокомнатных квартир, которые привлекли более 80 участников. «83 участника подали заявки на 20 однокомнатных квартир. Самые конкурентные торги состоялись за квартиру площадью 38 квадратных ...
2 Апреля / 2018
В течение 2017 года на острове было продано свыше 260 единиц недвижимости премиального класса (стоимостью от €1,5 млн), сообщает PwC. Это способствовало оживлению на рынке и росту цен впервые за несколько лет. PwC отмечает, что кипрская экономика сильно зависит от сектора недвижимости, так как остров имеет один из самых высоких показателей владения в Европе, причем большинство покупателей — иностранцы. Начиная с 2014 года, доверие к кипрской экономике начало повышаться, как результат — выросло число сделок. Значительное увеличение было зафиксировано в 2016 году (рост на 43% за год) и в 2017 (24%), сообщает Cyprus Property News. Общее количество контрактов на куплю-продажу местной собственности, поданных в Департамент земельных ресурсов и землеустройства в 2017 году, достигло восьмилетнего максимума — 8 734. Лидером в этом отношении стал Па...
29 Марта / 2018
Этот материал будет интересен, в первую очередь, тем, кто уже готов инвестировать в чешскую недвижимость и хотел бы подробнее узнать о ситуации на рынке, особенностях выбора и удачной покупки. А ещё не определившимся будет над чем поразмыслить. Одним словом, надо читать! 1. Изучайте рынок и темпы роста цен В последние четыре года на чешском рынке недвижимости регистрируется рост цен и спроса на жильё. В первом квартале 2017-го годовой прирост цен достиг 12,7%, во втором квартале — рекордных 13%. Для сравнения, средний показатель по Евросоюзу — 3,5%. В Праге, которая остаётся главным магнитом, как для иностранцев, так и для местных покупателей, по итогам 2017-го годовой рост цен в некоторых районах превысил 20%. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках — €3560. По прогнозам, темпы роста снизятся, но положительная тенд...
26 Марта / 2018
Покупатели городского имущества в рамках реализации Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» теперь смогут воспользоваться кредитными или заемными средствами при оплате приобретаемого имущества на торгах, сообщается в пресс-релизе столичного департамента по конкурентной политике. Департамент городского имущества Москвы совместно с Департаментом по конкурентной политике с начала февраля 2018 года запустил в составе аукционной документации проекты договоров купли-продажи, предусматривающие возможность использования при оплате приобретаемого имущества кредитных или заемных средств. В разработке документов также приняли участие Ассоциация российских банков и представители крупнейших системообразующих банков. «Город оказывает активное содействие бизнесу и поддерживает изменения в законодательстве. Принятое нововведение даст возмож...

Страницы: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 ... 186 След.
.